最近、中古マンションをリノベーションした物件が増え、マイホームの購入を検討されている方の間でも人気が高まっています。
中古マンション購入時にチェックしたいポイントは、内装だけではありません。税金や築年数は、購入後どのような部分に影響してくるのでしょうか。
そこで、今回は固定資産税や築年数など、内装以外に確認すべき点をご紹介します。

１．中古マンションの固定資産税
固定資産税とは、土地やマンションの所有者に課せられる税金のことです。その土地やマンションを所有している限り、永久的に支払いが続いていきます。
永久的にといっても、築年数を増すごとに、建物の資産価値は下がっていきます。よって、資産価値に比例して固定資産税も減額されます。

●固定資産税の計算方法とは？
固定資産税の計算式は、【課税標準額×標準税率（1.4%）＝固定資産税】となります。
上記の専門用語ばかりでは内容が見えてきませんので、詳しくご紹介していきます。

課税標準額とは、固定資産税課税台帳に登録されている不動産の価格のことです。地域や面積、経過年数を考慮して反映された数値になります。これは2,000万円で売りに出されている中古マンションが2,000万円の評価額という単純なものではありません。【購入価格＞評価額】という数式が成り立つため、マンションの購入価格よりも評価額は小さくなります。

では、そのくらい評価額は小さくなるのかといえば、マンションの価値は、そう簡単には下がりません。法律によって定められている耐用年数が、一戸建ての場合には20～30年程度なのに対し、RC造のマンションでは47年となっています。
そのため評価額は下がりにくく、中古マンションだから評価額が安いとは、一概に言い切れないのです。

●固定資産税の計算は自分でできる？
毎年1月1日時点における所有者に対して固定資産税は課税されます。中古マンションの場合には、引っ越しの時点では売主が負担しており、残額を新しい入居者である買主が負担する場合が多いです。

一般的には年に4回、郵送されてくる課税通知書の指示に従って納税を行います。
そのため7月に引き渡しを受けたのであれば、4月と7月分は売主が、12月と2月分は買主が支払いを済ませるパターンが多くなります。

一体いくらかかるのかを自分で計算する方法がないわけではありませんが、マンションの場合には、共用部使用の計算が絡んでくるため、不動産業者に確認することが賢明な方法といえます。

２．築年数の古いマンションの確認すべき点
購入価格が安く抑えられる中古マンションはハードルが低いと捉えがちです。
しかし、ある程度築年数の経過した中古マンションには確認しておかなければならない項目が潜んでいます。

●近々、大きな工事を控えていないのか
購入する前にしておきたいのが、長期修繕計画書の確認です。
長期修繕計画書とは、マンションを新築した際に作成された大規模修繕工事やメンテナンスなどのスケジュールが記載されているものです。不動産会社に依頼をすればすぐに手に入ります。

この長期修繕計画書から読み取るべきことは1つです。
大規模修繕工事がこの先に控えていないかの確認です。

マンションは経年劣化をしていくため、頑丈な鉄骨鉄筋コンクリートでも15年ほどの周期でメンテナンスや修繕を必要とします。購入してすぐに、大規模改修工事が開始されたのでは、想定外の費用がかかってしまう可能性も出てくるので注意が必要です。

●建築基準・耐震性が最新基準に沿っているのか
建築基準法における耐震基準は、国内における大規模な地震発生とともに改正を繰り返してきました。
現行の建築基準法の新耐震基準が施工されたのは、1981年6月1日です。
そのため、この日以降に建築確認を受けていれば新基準が適用されていると判断できます。
しかし建設工事に着工できるのは建築確認後になります。 マンションの規模にもよりますが、1年～1年半程度の工事期間を加味しなければなりません。 また新耐震基準施工後でも旧耐震基準のケースもあるため、購入前における耐震確認の重要性が増してきます。確認を怠ってしまうことで、耐震補強工事を自己負担で行わなければならない可能性が出てきます。

３．中古住宅を購入した場合の税金控除
中古住宅を購入した場合であれば、税金控除制度が適用されないものもあります。それぞれの控除を受けるためには条件が設けられているため、事前に確認が必要です。

●住宅借入金等特別控除
住宅借入金等特別控除とは、新築や中古住宅を住宅ローンの利用で購入または増改築などを行った際に、所得税から一定額を控除してくれる特例の制度です。
借入れた金額の年末における残高をもとに、居住した年以降の各年度の所得税から控除します。

特例を受けるには、下記利用条件を満たす必要があります。
・購入または増改築をした日から6ヵ月以内に居住すること
・取得した住宅の床面積の2分の1以上が居住スペースであること
・耐火住宅は築25年以内、耐火建築物以外は築20年以内であること
※平成17年以降に取得をした中古住宅が、地震に対する安全基準に適合する場合には、築年数制限はありません。

●登録免許税における特例
登録免許税とは、住宅の購入や、相続・贈与時における所有権の移転登記、住宅ローン借り入れの際に必要な税金です。
下記条件を満たす納税者には、登録免許税の軽減税率という特例が受けられます。

・自己居住用の住宅であること
・床面積が50㎡以上あること
・取得して1年以内に登記を済ませていること
・耐火住宅は築25年以内、耐火建築物以外は築20年以内であること
※平成17年以降に取得をした中古住宅が、地震に対する安全基準に適合する場合には、築年数制限はありません。

上記条件を満たす場合には、特例が適用され下記優遇が受けられます。

【住宅購入や相続・贈与などによる所有権移転の場合】
通常税率0.02%のところを0.003%の税率が適用されます。
固定資産税評価額が500万円の場合であれば、通常10万円の登録免許税を納めなくてはならないところ、特例適用で1万5,000円となります。

【住宅ローン契約などによる抵当権設定の場合】
通常税率が0.004%のところを0.001%の税率が適用されます。
債権額が1,000万円の場合であれば、通常4万円の登録免許税を納めなくてはならないところ、特例適用で1万円となります。

●不動産取得税における特例
不動産取得税とは、不動産を取得した際に発生する税金です。
都道府県によって異なりますが、取得した約半年後以降に納税義務が発生します。
下記条件を満たす納税者には、取得した物件本来の評価額から、一定の金額を控除してくれる特例になります。

・自己居住用の住宅であること
・床面積が50㎡以上240㎡以下であること
・耐火住宅は築25年以内、耐火建築物以外は築20年以内であること
※平成17年以降に取得をした中古住宅が、地震に対する安全基準に適合する場合には、築年数制限はありません。
※昭和57年以降に新築で建てられたこと

上記条件を満たす場合には、特例が適用され下記の通り、その物件の建築時期に合わせた評価額の控除が適用されます。

昭和51年1月1日～昭和56年6月30日建築・・・350万円を控除
昭和56年7月1日～昭和60 年6月30日建築・・・420万円を控除
昭和60年7月1日～平成元年3月31日建築・・・450万円を控除
平成元年4月1日～平成9年3月31日建築・・・1,000万円を控除
平成9年4月1日以降建築・・・1,200万円を控除

また固定資産税評価額が500万円の場合には、一律3％の税率が適用されます。

４．不動産会社に任せすぎない
中古マンションを購入することにメリットがありますが築年数や建築基準を見落としてしまうと 税金控除制度が受けられない可能性が出てきます。
新築物件に比べて資金を抑えて購入できるのに、余分な費用を発生させていたのでは意味がありません。
不動産会社に頼りすぎるのではなく、購入注意点や特例の存在を押さえて最小限の費用でマイホームの購入を実現させましょう。

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